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中央明确房产政策 重点发展长期租赁
[发布时间:2018-01-11]

        自十八大提出建立市场配置和政府保障相结?#31995;?#20303;房制?#32676;螅?#25105;国楼市调控政策从未间断。

        “分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果近年逐步显现。从2013年我国楼市火热攀升至高点,到2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化,再经历2016年的冰火两重天后,如今多数热点城市开始“高烧退温”。

        12月18日,国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示,15个热点城市中7个城市新建商品住宅价格环比下?#25285;?#38477;幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉四个城市环比?#21046;健?/span>

        12月20日闭幕的中央经济工作会议,明确了2018年中国楼市发展方向,强调了长期租赁。会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

        据银监会网站,银监会党委传达学习中央经济工作会议精神,也表示要有效防控房地产领域风险。

【租购并举】

“未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁”

【会议表述】要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益。

        在中原地产首席分析师张大伟看来,与以往政策相比,此次会议最大的变化是,提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

        “多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。?#38381;?#22823;伟表示,只有企业供应商品房、政府供应保障房并不能称之为多主体供应,多主体必然要求供应多元化。“过去的土地制度决定了住房来源基本为独有商品房,未来集体、企业可能逐渐进入住房供应体系。”

        按照?#36132;?#27861;第二百一十四条规定,租赁期限不得超过一十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁?#36132;?#20294;约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

        “长期租赁不是永久租赁,从市场发展角度看,未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前市场上这部分不仅仅是房源?#20445;?#23458;户也缺。?#38381;?#22823;伟直言,目前中国房地产市场,租赁行为是最不稳定的交易,90%以?#31995;?#20132;易都是一年期。

        摩根大通首席经济学家朱海斌认为,此轮调控政策最大的变化在于强调租赁市场。

        从保障房层面看,朱海斌介绍,目前保障房市场规模壮大,2011年到2015年保障房3600万?#20303;?015年以后又开?#32426;?#20986;比较大规模的棚户区改造,2015到2017年1800万套,未来三年达到1500万?#20303;?/span>

        “但是租赁房还在刚刚启动的阶段,未来租赁房市场如何开展、如何增加租赁房的供应是2018年房地产市场最值得关注的政策焦点。”朱海斌表示,租赁房供应可能有以下几个途径:由政府主?#20960;?#31199;赁房;对城中村或者农村集体用地进行土地制度改革,农村集体用地用来直接盖租赁房,只能租不能卖;此外,最近北京使用工业用地或者事业单位用地用来开发租赁房,这在一线城市可能会是最主要的租赁房的供应渠道。

        “但从目前的租售比看,房企发展租赁基本都?#24378;?#21495;,如?#28201;?#22320;,能不能落地,依然是需要政策更加倾斜。?#38381;?#22823;伟表示,预计后续将有更多的政策体现在对做租赁端的企业进行支持。

        新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,未来的住房制度将进一步体系化,住房制度应该包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有产权住宅和租赁住宅四位一体的住房制度。多主体供应意味着未来可能不仅仅是国有土地独家垄断,还可以集体土地入市租赁住房市场,还可以企事业单位自有土地用于住房或租赁住房,甚至商改住,工改住。未来住房也不一定只是开发商来建设,还可以由企事业单位、农村集体组织,多主体来供应住房。

        对于房地产税的步骤,张大伟有着乐观的预判,“整体看,房地产税越来越近,2018年肯定会有实?#20107;?#22320;的措施。”他认为,最初执行办法从新购的超面积征收,但从长远看,征收?#27573;?#20250;涉?#25353;?#37327;多套房。

        交通银行研究中心认为,会议提出要保持调控政策连续性和稳定性,表明房地产调控政策短期?#25442;?#25918;松,但也?#25442;?#20877;加力,实行差别化调控,因城施策。“由于房地产税还在立法环节,这次会议没有提到房地产税。”

【长效机制】

发展租赁市场要平衡好各方利益

【会议表述】完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

        “房地产市场的长效机制也发生了变化?#20445;?#20174;‘研究建立’转变为‘完善促进’,表明‘房地产长效机制’已从理论层面进入到实践层面。?#38381;?#22823;伟认为,结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

        “几个字的差别,是否说明长效机制已初步形成,但仍需完善?”对此,欧阳捷认为还有待进一步观察,目前长效机制方面,还没有一个单位、组织说?#20204;?#26970;、全面、透彻,还有待进一步学习。

        北京房地产业协会副会长兼秘书长?#36718;?#35748;为,中央经济工作会议中有关“住房制度”方面的表述有四个地方值得关注:

        第一,第一次提出了“保护租赁利益相关方合法权益”。“在建立租赁并举过程中,确?#20826;?#29616;了一些偏?#24149;?#32773;不均衡倾向,过去政策更多倾向于承租人。”?#36718;?#35748;为,政策要能够使得租赁市场的供给侧和承租人双方都能受益。

        ?#36718;?#35299;释,目前市场上租赁供给主要有三个来源:源自企业增量市场上拿地的新建房屋、集体土地正在建设的租赁住房、老百姓自有房,而这三种租赁供给源头都涉及供给侧和承租人的利益均衡问题。

        “以企业提供租赁住房为例来看,新建房价格与租赁价格之间存在着错位,加上资金成本在上升,不能忽视了提供租赁住房企业的盈利追求。”在?#36718;?#30475;来,如果提供租赁房的企业不能盈利,租赁市场的发展就无法具有可?#20013;?#24615;。“不能为了推‘租赁’而推,要平衡好各方的利益。”

        第二,与前一段基调不太一样的是,会议重提了“促进房地产市场平稳健康发展”。在?#36718;?#30475;来,保持房地产市场的平稳发展,有必要进行调控,但是也不应该一味打压或者抑制市场。“房地产市场是一个综合体?#25285;?#38500;了住宅,还包括旅游住宅、租赁住宅等,整个房地产体系要保持相应的平稳性,尤其是经济动力互换的过程中,房地产市场在短期内还是要承担相应的重要角色。”?#36718;舅担?#26082;不能让房价增长过快,又不能让房地产成为其他调整的阻碍。

        第三,会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。?#36718;?#35748;为,宏观调控的目标,是不让市场大起大落,保?#36136;?#22330;平稳。在保持调控政策连续性的同?#20445;?#20063;要具有灵活性,政策要与当时的市场情形、社会目标相?#35270;Α?/span>

        第四,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。在?#36718;?#30475;来,“分清事权”指的是中央定调控原则、方向和实现目标,地方政府应根据本地区市场的具体情况作相应的调整,而不是简单地根据中央政策制定“一刀切”的政策,要根据实际市场状况实行“差别化调控。”


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